万科叩关

作 者丨吴抒颖

编 辑丨张伟贤

图 源丨图虫

变成万科董事会主席的这五年里，郁亮已极少出现在万科中期业绩发布会的现场。

以往，“期中考”针对万科这样的好学生来说不过是常规公布，讨论话题也更着眼于业务而非战略，由万科总裁祝九胜带领管理层一起面对投资人与媒体，充足回复市场的关心。

因此，郁亮的坐镇让万科在2022年8月31日举办的2022年中期网上业绩发布会和以往不同。

郁亮是有备而来的。时隔两个月，他又一次出现在公众面前，再度带上一番信心满怀的言语，为承压的房地产业带来些许明亮。

郁亮没有说“活下去”，也没有说万科是危机感驱动的企业。他仍然坚持短期市场早已筑底，但修复是一个迟缓温和的过程这一判断。郁亮说，住宅刚需仍然较强，房地产仍然是十万亿级市场，常做常新。

万科的业绩表现，还支持郁亮的开朗和信心。

上半年，万科完成业绩回暖。

郁亮在回答21世纪经济报道记者的问题时更称，只需有好商品、好服务，就算短期市场环境有压力，也一定能撑过去。他对将来止跌企稳、稳步增长十分有信心。

悲观派郁亮审慎乐观，万科等待的春天还会远吗？

筑底回暖

万科对所在领域的认识，向来是超前的。

四年前，其他同行尚在乘势而上，万科喊出“活下去”引起强烈反响，但回顾这一标语的警惕性，万科对市场冷热的认知确实清醒。

四年后的现在，房地产市场的基本逻辑早已生变。随着金融属性慢慢抹除，房地产业将来的发展模式仍在斟酌当中，头部企业的动向与判断，更具有引领和探讨的先驱者寓意。

虽然短期承压，但中远期要求仍在，房地产业这一古老的行业不会消失，这是郁亮的自信所在。

郁亮直言，今年7、8月和6月之间的销量数据的确出现较为明显起伏，但一方面，6月迅速大幅回暖，包括疫情后消费回补、周期性等短期因素的影响，后续自身会有所回落；另一方面，7月至今，出现“停贷”等新问题，一些出险公司无法完成交房，对用户买房信心也会造成一定影响。

即便如此，郁亮依然觉得，住房的硬性需求依然较强，仍然是个十万亿量级的极大市场，常做常有，常做常新。

郁亮的底气来自于，目前的提供与存量自然更新的速率已经明显不匹配，不会保持这一水准。

郁亮算了一笔账，目前市场里的存量住房依照自然更新速度，每年要淘汰10-11亿平方米，其中一、二线城市要淘汰3亿平方米。而按照当前新开工速率，新建住宅还达不到自然升级所需的水准，这还没有考虑到居住水准改进、人口汇聚等因素，因此当前市场一定是稍低了，不会一直维持在这个水平。

“市场收缩过了头，反倒会存款自发修复动能，要相信住户追求美好生活、改进居住条件的能量，这个市场还是很大的。”

生火取暖

信心与自信没有缺失，但毕竟房地产市场的商业逻辑早已被重构，万科也要在混沌期中做持久的策划。

在回答21世纪经济报道记者的提问时，郁亮提到，在行业冬天里，最重要的事便是生火取暖。

稳健型公司在财务指标上的趋于是一致的，万科几乎也不是冒进的风格。郁亮说，万科以往历来重视现金流和财务稳健，始终把安全放在第一位，这是万科紧紧坚持的原则，所以在规模和负债层面一直抱着克制的心态，因此运营方面有一定的安全边际。

应对行业变局，万科已早做打算。

郁亮介绍称，去年以来，万科应对工作也做的较早、较为扎实，销售回款效率一直保持在比较高的水准，债务结构、成本等方面都有进一步的优化和提高。因此，虽然上半年市场起伏超出了所有人的预估，万科的营业性现金流依然完成了净流入，比去年同期表现更好。

郁亮说，他最近走访了万科全国的35个城市100多个项目，融合来说对未来发展、对完成今年任务有信心的。郁亮也坦言，在当前情况下，万科也非常大压力，还有非常多的指标表现不尽人意，但对万科来讲，需要努力平衡好，遇到困难去解决问题。

安全的情况下，万科对自己有更高要求。谈起交付的问题时，郁亮强调，请顾客安心，

万科不仅是确保交付，还要保质保量。

“需要不断修补，发现一个短板填补一个短板，维持绝不躺平，维持跑下去状态，相信一定能够通过不断跑下去，跑出健康、跑出将来。相信一分耕耘一分收获。”郁亮表明。

上半年，2022上半年，万科完成超11.5万件住宅的交付，35%交付批号完成交房即交证，较2021年全年比例提高10％。

止跌企稳

在运营谨慎安全为首位的领域基调下，万科的业绩表现不需要资产市场和投资人的过度担心。上半年的这份成绩表，郁亮及万科的管理层兑现了年初的承诺，完成了企稳回升。

上半年，万科实现营业收入2069.2亿元，同比增长23.8%；完成归母净利润122.2亿元，同比增长10.6%。

现金流量表以上，万科的经营稳健更为得到体现。

上半年，万科在报告期内完成营业性现金净流入82.9亿元，同比增长22.2%；拥有流动资产1410.7亿元，远高于短期借款和一年内到期有息负债总和626.4亿元，覆盖倍率为2.3倍；净负债率35.5%，持续21年小于40%。

谨慎的财务策略下，万科今年在投资层面保持理性。万科执行副总裁刘肖表明，万科长期以来的投资建议相对稳定，量入为出、持仓平稳，但今年尤其重视获得非常好项目。

刘肖提及，

万科的投入规范首先是，片区市场要非常好，不但看城市，也要看片区。

上半年，万科投资强度有所下降，却也保持一定的优点。万科报告期内获得新项目19个，总地价386.8亿元，权益地价总额约248.3亿元，在投资金额中，一二线城市的比例为95.6%。

郁亮点评，这张成绩表还“马马虎虎”，他的目的是坚持走下去。“这取决于身后能力是否有建立起来，大家肌肉是否有长起来。只需有好商品、好服务，就算市场再极端，也能撑过去。”

郁亮说，万科的综合配套能力在高强度竞争市场里经受住了考验，因此开发经营服务并举策略会变成下个发展过程的主要优点。“我对今年全年任务止跌企稳、稳中提高有信心。”

未来之路

应对行业后半场，具备资产优势的房企多数看准营业性业务跑道，万科自不例外。但与布局早且已慢慢踏入成熟期的许多头部企业相比，万科走过的弯路许多，也由此在除了物业服务之外的业务范围，竞争优势仍在慢慢培养中。

郁亮在年初说过，万科该缴的学费都缴了，2022年非开发业务整体上把逐渐产生正向奉献。在年里的财报数据中，郁亮的承诺得到部分兑现。

上半年，万科完成营业性经营收入241.1亿，同比增长30.6%，增速在稳步加速中。

祝九胜在谈及营业性业务的玩法时，也可以比较清晰的让外界见到万科思路。

祝九胜以泊寓为例表明，做买卖便是抓商品找客户，年初泊寓决定争取不依赖第三方，强调人人都有销售精神，人人都服务客户。泊寓如今推广费用急剧下降，贴近76%顾客是我们自己找，营销费用率从1.4%下降至1%，这也让我们为以后打造其他产品线有信心。

“这都是难而正确的事情，都要久久为功，长期积累。目前看来，经营服务发展潜力将来还是能够预想的。从财报也看到，运营服务业务发展潜力不错，证实大家获得了市场的肯定。”祝九胜说。

尽管增速和预估都为乐观的，但这终归是长周期、重投入生意，短期来讲，维持合理的收益区间也许依然难以保证。郁亮和万科，希望在多方的参加下，这类业务能够更长足的发展。

郁亮觉得，城市配套业务十分多元，建立起来也能为领域提供支撑。不过这些业务基本都是保底、微利、长周期的业务需要配套政策，从而实现要素成本跟盈利相符合，现金流入和流出也应相符合。

“在这些新的领域里边，大家很希望大家共同关注、讨论和号召有益于城市市场拓展和产业发展的新阶段各项政策颁布。”郁亮表明。

以往万科一度成为领域效仿的对象之一，在当前的市场条件下，为推动行业发展所做的一切努力，万科更需要有担当。依然恪守行业万科和郁亮，还是没有变。

本期编写 黎雨桐 见习生 林曦莹